南京江寧區(qū)“合家春天”項(xiàng)目工地上，一棟8層高的LOFT公寓孤零零地佇立在誠(chéng)信大道和殷富街交叉口。4月初的一個(gè)下午，就是這棟公寓樓上，17名業(yè)主爬上樓頂拉開(kāi)橫幅，準(zhǔn)備“跳樓維權(quán)”。

“業(yè)主鬧事的原因是，這個(gè)樓盤原定于20

13年5月底交付，但從去年5月開(kāi)始就幾乎沒(méi)有工人干活了，已經(jīng)爛尾近一年時(shí)間。”一位知情人士告訴記者。

此外，上述樓盤的開(kāi)發(fā)商南京盈嘉恒升實(shí)業(yè)有限公司（下稱“盈嘉地產(chǎn)”）旗下另一樓盤也接近爛尾，位于南京棲霞區(qū)的麗池花園（香榴灣）三期已延期一年半，至今仍未交付。由于盈嘉地產(chǎn)陷入破產(chǎn)危機(jī)，無(wú)力支付工程款，在業(yè)主維權(quán)壓力下，項(xiàng)目所在的區(qū)政府不得不出手接盤。

盈嘉地產(chǎn)資金鏈斷裂絕非個(gè)案，房企倒閉潮在全國(guó)各地愈演愈烈。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，僅今年3月以來(lái)，被曝光的房企資金鏈斷裂的案例就有10余起，涉及浙江、江蘇、安徽、湖北、海南等多個(gè)省份。

業(yè)內(nèi)人士分析，被曝光的案例只是“冰山一角”，更大的隱患已在行業(yè)內(nèi)悄然積聚?！罢麄€(gè)市場(chǎng)在用短期的資金來(lái)支持長(zhǎng)期的投資項(xiàng)目，這樣的風(fēng)險(xiǎn)，已從金融體系向地產(chǎn)行業(yè)延伸?！北本┴愃稍冎行暮匣锶硕披惡绫硎?，“下半年，房企資金鏈斷裂的現(xiàn)象將會(huì)更為頻繁地發(fā)生?！?/p>

盈嘉地產(chǎn)兩項(xiàng)目爛尾

4月15日，記者在上演業(yè)主“跳樓維權(quán)”事件的合家春天項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)看到，這棟編號(hào)為“25號(hào)樓”的LOFT公寓有三扇玻璃門被砸碎，碎玻璃遍地都是；其他幾扇玻璃門上用綠色油漆寫著“盈嘉地產(chǎn)爛尾樓，無(wú)恥奸商”、“百姓無(wú)家可歸”等字樣。

“那天上午一些業(yè)主跑到了8樓樓頂，說(shuō)要跳樓。消防員在樓下空地上鋪了氣墊，急救車也來(lái)了，最后江寧區(qū)住建局發(fā)通告承諾解決問(wèn)題，業(yè)主才陸續(xù)下樓?！币晃涣羰卦诠さ氐墓と烁嬖V記者。

購(gòu)買了這棟LOFT公寓627室的司先生表示，“去年5月樓盤就停工了，年前我們?nèi)ソ瓕巺^(qū)政府反映問(wèn)題，政府把開(kāi)發(fā)商盈嘉地產(chǎn)的老板王新潮找過(guò)來(lái)，在業(yè)主施壓下，樓盤才粉刷了外墻，稍微做了點(diǎn)綠化。但是今年春節(jié)后，開(kāi)發(fā)商又不露面了，工程再度停工?！?/p>

據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)，合家春天25號(hào)樓已備案出售的房屋共58套，均價(jià)為1.28萬(wàn)元/平方米。625室業(yè)主費(fèi)先生告訴記者：“房款2012年12月份就交給開(kāi)發(fā)商了。除了這備案的58家，還有一些是完成認(rèn)購(gòu)或者從施工方那邊購(gòu)買的。據(jù)我了解，25號(hào)樓已經(jīng)賣掉100多套?！?/p>

而在距離江寧區(qū)合家春天30多公里路程的棲霞區(qū)，盈嘉地產(chǎn)的另一個(gè)樓盤—麗池花園（香榴灣）三期也出現(xiàn)了類似的“爛尾”現(xiàn)象。

據(jù)了解，香榴灣三期項(xiàng)目9、10號(hào)樓于2011年開(kāi)盤，合同約定交付時(shí)間為2012年12月，2012年開(kāi)盤的8號(hào)樓交付時(shí)間為2013年8月。但迄今這三棟樓仍未竣工交付。

記者于4月16日來(lái)到香榴灣項(xiàng)目8、9、10號(hào)樓所在地，項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)有幾位工人正在鋪設(shè)水管和粉刷外墻，到處散落著各種建材和廢棄家具，地面也是凹凸不平的泥土堆。

南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，香榴灣這三棟樓共計(jì)422套房，其中403戶已成交，成交均價(jià)為約9000元/平方米，此外9戶已認(rèn)購(gòu)。按照平均每套房面積80平方米左右，業(yè)主已交納的購(gòu)房款就達(dá)近3億元。

“我們已經(jīng)還了3年的房貸，每個(gè)月還要另付租房費(fèi)?！眮?lái)查看施工進(jìn)展的一位業(yè)主表示，“之前我們?nèi)ビ蔚禺a(chǎn)時(shí)，還有人接待說(shuō)會(huì)延期多少個(gè)月交付，但是現(xiàn)在完全找不到人了，我們也沒(méi)有得到延遲交付的違約金。”

盈嘉地產(chǎn)負(fù)責(zé)此項(xiàng)目的吳經(jīng)理告訴記者：“樓盤不能交付的原因很復(fù)雜，確實(shí)有資金鏈方面的問(wèn)題。我只負(fù)責(zé)項(xiàng)目管理，公司層面的事務(wù)不參與，所以不知道更多詳情。”

記者從南京多家法院了解到，早在去年下半年，盈嘉地產(chǎn)南京項(xiàng)目公司盈嘉恒升公司就被多名債權(quán)人起訴，其資金賬戶也被法院凍結(jié)，其中就包括預(yù)售款監(jiān)管賬戶。

一位知情人士透露：“盈嘉地產(chǎn)在其他城市攤子鋪得太大，隨著樓市成交陷入低迷，公司在這些城市的回款受滯，此外銀行信貸越來(lái)越緊，中小房企貸款非常困難，因此資金鏈出現(xiàn)了斷裂?！?/p>

在業(yè)主的不斷維權(quán)下，盈嘉兩爛尾項(xiàng)目所在地的南京江寧區(qū)、棲霞區(qū)政府已表態(tài)將托底?！鞍凑赵瓉?lái)區(qū)政府會(huì)議是定為先由政府墊資的，但是后續(xù)出現(xiàn)了些情況，除了最終收尾所需款項(xiàng)外，開(kāi)發(fā)商還有之前遺留的費(fèi)用未支付，如材料費(fèi)、工人工資等?，F(xiàn)在我們還在協(xié)調(diào)這個(gè)事情?！苯瓕庨_(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)林科長(zhǎng)對(duì)記者表示。

“少量的爛尾項(xiàng)目，政府也許會(huì)接盤，但是如果爛尾項(xiàng)目多了，政府就顧不過(guò)來(lái)了。”一位業(yè)內(nèi)人士稱。

房企倒閉潮愈演愈烈

今年以來(lái)，浙江寧波、江蘇南京、無(wú)錫、安徽合肥、湖北襄陽(yáng)、陜西神木等地，已有多家中小房企因資金鏈斷裂，陷入破產(chǎn)危機(jī)，旗下項(xiàng)目也多半爛尾。

其中最引人關(guān)注的是寧波興潤(rùn)置業(yè)“崩盤”風(fēng)波。興潤(rùn)置業(yè)因經(jīng)營(yíng)不善和高利貸導(dǎo)致資金鏈斷裂，導(dǎo)致高達(dá)35億元的債務(wù)違約。根據(jù)寧波奉化市金融辦提供的數(shù)據(jù)，興潤(rùn)置業(yè)總計(jì)35億元債務(wù)中，涉及19家銀行債務(wù)總額逾24億元。

距離興潤(rùn)置業(yè)破產(chǎn)還不足一個(gè)月，有媒體報(bào)道稱，浙江又有一家房企倒下，海寧市立德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司已經(jīng)破產(chǎn)，由于未能如期償還多筆民間借款，多名債主已將其告上法庭。

“中小房企現(xiàn)在基本都靠借高利貸維持，有些本土的小房企甚至轉(zhuǎn)行做金融放高利貸，我們老家邵東縣已經(jīng)跑路和坐牢的有六七個(gè)老板，我估計(jì)下半年還會(huì)有跑路的?！焙弦晃徊辉妇呙拈_(kāi)發(fā)商告訴記者。

中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示，從2013年底開(kāi)始，樓市進(jìn)入下行通道，市場(chǎng)成交萎靡、銀行貸款受限、上市融資遇阻，開(kāi)發(fā)商對(duì)資金的需求幾乎已經(jīng)到了饑不擇食的程度?！坝绕涫且恍┲行》科筚Y金鏈承壓，導(dǎo)致正在開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目發(fā)生爛尾的情況逐漸增多?！?/p>

在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，房地產(chǎn)信托、私募基金、民間借貸等融資方式，已變身為房企的“救命稻草”。

“目前樓市成交的低迷并不是受調(diào)控政策的影響，而是因?yàn)槭袌?chǎng)調(diào)整，信托公司現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資都十分慎重?！敝腥谛磐袠I(yè)務(wù)經(jīng)理曾先生對(duì)記者表示，“不是一線城市的項(xiàng)目我們都已經(jīng)不做了?！?/p>

中國(guó)信托行業(yè)網(wǎng)站用益信托網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，中國(guó)房地產(chǎn)集合信托成立規(guī)模下跌至507億元，環(huán)比去年第四季度的997億元下降幅度高達(dá)49%。

“據(jù)我們了解，現(xiàn)在有一些企業(yè)用的就是拆東墻補(bǔ)西墻的辦法，通過(guò)借錢來(lái)還錢，而且這樣的情況并不在少數(shù)?！痹壬f(shuō)。

除了信托之外，房地產(chǎn)基金和民間“高利貸”等企業(yè)短期付息債也在考驗(yàn)著開(kāi)發(fā)商的償付能力。

上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部嚴(yán)躍進(jìn)表示，目前房企的資產(chǎn)負(fù)債已處歷史高位，因資金杠桿使用過(guò)度而積聚的風(fēng)險(xiǎn)正在不斷加大，依靠財(cái)務(wù)杠桿來(lái)撬動(dòng)資本收益只是權(quán)宜之計(jì)，從目前來(lái)看，去杠桿化將是大勢(shì)所趨。

“目前看來(lái)，2014年房企的融資渠道仍然非常窄，銀行信貸、信托基金等方式會(huì)越收越緊。大型開(kāi)發(fā)商還可以通過(guò)降價(jià)賣房來(lái)回籠資金，但對(duì)于中小房企而言，除了借高利貸，就只能賣項(xiàng)目、賣股權(quán)?！眹?yán)躍進(jìn)表示。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，北京產(chǎn)權(quán)交易所房地產(chǎn)掛牌項(xiàng)目達(dá)103宗，市值超過(guò)百億元。北交所負(fù)責(zé)人單小山告訴記者，目前在政策調(diào)控未見(jiàn)松動(dòng)，房企融資渠道收縮，資金鏈日趨緊張的市場(chǎng)環(huán)境下，股權(quán)轉(zhuǎn)讓、產(chǎn)權(quán)交易成為房企融資的無(wú)奈選擇。