房價上漲縮小貧富差距

網(wǎng)易財經(jīng)：西南財經(jīng)大學(xué)的中國家庭金融調(diào)查與研究中心發(fā)布了2014年中國財富報告，展望與策略。報告顯示是2013年全國家庭資產(chǎn)基尼系數(shù)是0.717。

甘犁：是這樣，財富的基尼和收入的基尼是不一樣的，財富的基尼一般是要大于收入的基尼系數(shù)，收入的基尼系數(shù)要大于消費的基尼系數(shù)，這個關(guān)系在各個國家各個地方都是這樣的。財富的基尼系數(shù)0.717在國際上相比不算特別高，比如說美國它的財富基尼系數(shù)只有高達(dá)0.8。

網(wǎng)易財經(jīng)：我看到你的報告里面指出的是北京市家庭總資產(chǎn)是83.6%從事房地產(chǎn)，中國人將房地產(chǎn)的資產(chǎn)配置比率安排那么高的話是否會加重這個貧富分化的嚴(yán)重性呢？因為有房的人有錢的人可能更容易享受到這個房價增值的這個。

甘犁：這個目前看起來沒有，目前看起來反而在減少貧富分化，因為我們即使很窮的家庭他也有一套房子，而且從他的資產(chǎn)增長比例來說，增長率增長速度反而超過特別有錢的家庭，所以因為有錢人的資產(chǎn)配置比較平衡，他既有房產(chǎn)也有別的，他跌的話整體資產(chǎn)不會跌那么多，而窮人整體資產(chǎn)一下跌的很慘的話這個時候貧富差距會拉大，所以它是雙刃劍或者兩個方向他有不同的后果，如果是房價漲，貧富差距反而會減少，如果房價跌，貧富差距會拉大。

而且財富的基尼系數(shù)在過去三年有一個顯著的下降，大家說為什么會下降？因為都看到是收入財富的分布還是仍然非常不均，下降的原因非常地明顯，也非常地應(yīng)該是跟大家直觀感覺是一樣，就是房市。有錢人家庭就是中國最有錢的這批人家庭他的資產(chǎn)配制更為平均一些，他的房子占他的資產(chǎn)當(dāng)中的比例要低一些，他還有些工商業(yè)資產(chǎn)，還有些金融資產(chǎn)，還有些其他方面的資產(chǎn)，那些資產(chǎn)在過去幾年增長的速度不如房子增長的速度那么快。所以總的來說有錢人它的資產(chǎn)增長速度反而低于我們老百姓，因為老百姓他的資產(chǎn)只有房子。

網(wǎng)易財經(jīng)：他的資產(chǎn)基本上都在房地產(chǎn)里。

甘犁：都在房子，房地產(chǎn)里，房子呼呼往上漲，所以因為這個原因的話老百姓反而資產(chǎn)的增長速度超過比較有錢的這種家庭這樣合起來的話，我們資產(chǎn)配置從總量上來說是要好轉(zhuǎn)一些，所以我們的基尼系數(shù)在下降。這是第一個。第二個這實際上也是一個風(fēng)險，因為老百姓如果它的房子，它的資產(chǎn)都在房子里面，一旦房市出了問題以后它的資產(chǎn)縮水的幅度也會很大。

房價崩潰對普通家庭具災(zāi)難性影響

網(wǎng)易財經(jīng)：為什么中國老百姓會把資產(chǎn)大多數(shù)配置在房地產(chǎn)上呢？你覺得這個是合理的嗎？

甘犁：我覺得應(yīng)該說有兩方面的原因，第一方面原因當(dāng)然是中國老百姓我們有這么一個傳統(tǒng)，覺得房子是很重要，要買房，沒有買房子好象就不能安家立身的。第二個原因?qū)嶋H上也是市場的原因，房子在過去這些年漲的很快，然后凡是以前買了房子的人現(xiàn)在好象都至少是帳面上的資產(chǎn)就非常地好，增長的很快，所以經(jīng)常我的同學(xué)我的朋友，我的親人我的親戚買房子都賺了錢，我也去買房子賺錢。所以這個是一個非常重要的投資原因，再加上我們的股市又不景氣，所以大家就說我的錢沒地投資了，我只有投房子。我們都講不要把所有的雞蛋都放在一個籃子里面這是很簡單的道理，如果你把所有的雞蛋放在一個籃子里面一旦出了問題，雞蛋就全碎了。房子你把所有的錢都放在房地產(chǎn)里以后，房地產(chǎn)這個市場出了問題以后，有可能它對家庭的影響是災(zāi)難性的。

網(wǎng)易財經(jīng)：其實房子本身就有兩個屬性，一個是居住屬性，一個是投資屬性，從國外的情況來看是怎樣的呢？國外的人他會投資多大的資產(chǎn)比例在這個房子上？

甘犁：我們中國目前房地產(chǎn)在家庭總的資產(chǎn)比例是65%左右，不同的地區(qū)它這個比例還不一樣，北京到83%，上海是75%，一線城市高一些，因為它房價很高。在國外的話我們按全國我們比如說以美國為參照點，我們基本上我們家庭資產(chǎn)配置是65%是房子，然后12%是金融資產(chǎn)，然后剩下加起來差不多65%+12%就是80%，剩下有5%是汽車，剩下的是工商業(yè)資產(chǎn)，還有一些其他的量不大了。這是我們中國目前的資產(chǎn)配置狀況。美國正好有一點就是差別蠻大的，美國是這樣，這個80%當(dāng)中40%是房子，40%是金融資產(chǎn)，我們是60% 多是房子。

網(wǎng)易財經(jīng)：你覺得中國老百姓投資理念是很不理性嗎還是說他并沒有很好的一個渠道去了解到這個不同的？

甘犁：我覺得兩者都有，我覺得理性不理性跟信息有關(guān)系，比如說投資房子如果你看過去的歷史表現(xiàn)，那是非常理性的。我沒投反而不理性了，，但是同時另外一個角度來說也有一個問題就是他信息量不足，他沒有足夠的信息，就是這么多房子買了這么多年，這么多人買了房子以后，今后這個房子是不是還會長期地長時間地持續(xù)地增長，這個就需要分析，因為你看的是將來，實際上這個分析需要大量的其他信息，比如說很簡單，比如我要在這個小區(qū)買房子，我想買個投資房，我需要了解這個小區(qū)房子相關(guān)的需求和供給信息，需求我有個估計，。那么供給是不是有，其中一個供給就是多少家庭是空置的，這房子能提供出來賣出來，這種信息我們完全沒有。

空置率過高樓市前景黯淡

網(wǎng)易財經(jīng)：我看到你的研究所在今年的6月份也是發(fā)布了一個住房空置率的報告，報告出來之后，有部分人認(rèn)為這個空置率是比較高的。

甘犁：它實際上從空置率的定義來說確實比較復(fù)雜，其中非常關(guān)鍵的一個因素就是比如說你的休閑的房子度假的房子怎么算。實際這些問題是很難界定的。

所以我們做了一個（調(diào)查），因為我們有全國的抽樣調(diào)查，有樣本，那個抽樣調(diào)查以后每一戶我知道他有多少套房子，我問了以后在當(dāng)時我調(diào)查的時間這個房子是不是自己住然后沒有自己住，是不是租出去，我們給了這么一個空置率的數(shù)據(jù)，全國是22.4%，我們能夠細(xì)節(jié)到六大城市，然后能夠細(xì)節(jié)到全國的各個省，但是我們再往下走就細(xì)節(jié)不到了

網(wǎng)易財經(jīng)：這個報告代表性是在哪方面呢？

甘犁：我們的數(shù)據(jù)在城鎮(zhèn)在全國范圍內(nèi)和在省的范圍內(nèi)它是有代表性的，比如說我們北京的數(shù)據(jù)差不多將近在北京抽樣的時候我們有1300多戶在北京，1300多戶因為是隨機(jī)抽的，所以這1300多戶來代表整體的北京市是沒有問題的，所以我們當(dāng)時北京算下來空置率是19%，整體空置率是19%。

網(wǎng)易財經(jīng)：現(xiàn)在國家正在走一個大規(guī)模的城鎮(zhèn)化，可能在城鎮(zhèn)化的過程中這些空置率應(yīng)該是可以被消化掉的？

甘犁：這是一個非常重要的問題，也是一個非常重要的在城鎮(zhèn)化過程當(dāng)中我認(rèn)為整體的包括業(yè)界學(xué)界還有政府對城鎮(zhèn)化的理解的一個誤區(qū)，實際上城鎮(zhèn)化進(jìn)程分成兩類，一類我把它叫做被進(jìn)城，一類是主動進(jìn)城，被進(jìn)城是什么道理呢？我是一個農(nóng)村戶籍的住在農(nóng)村，然后我的這個地方變成了城鎮(zhèn)，鄉(xiāng)改鎮(zhèn)、縣改區(qū)或者是縣改市就是它的行政編碼變了，但是我仍然住在我原來的房子里面，我的戶籍仍然沒變，只是我這個地方在統(tǒng)計的意義上變成了城鎮(zhèn)，另一部分我們叫它主動進(jìn)城，實際上我們一般認(rèn)為的城鎮(zhèn)化，就是農(nóng)民兄弟們抗住包帶著行李到城里來打工，他實際上離開了他原來住的地方，他在城里是需要房子的，至少從暫時來說被進(jìn)城和主動進(jìn)城他們對住房的需求和他們的狀況是完全兩樣的。我們實際上的誤區(qū)是拿主動進(jìn)城的人來代替了整體的城鎮(zhèn)化，所以我們有七千萬進(jìn)城的家庭只有一半的家庭需要住房，另外一半他暫時不需要，他房子在那兒，他房子面積還大，因為它是農(nóng)村房，包括我們現(xiàn)在出現(xiàn)了城中村什么這些都有。今后它有沒有需求？可能會有，比如再過十年二十年他現(xiàn)在買不起他也沒有住房的需求，這個好簡單的道理，所以我們建了那么多房子就出現(xiàn)了商品房大量地空置，以為這些人會住在那房子里面，但是實際那些人不需要，他也沒有這個錢。

網(wǎng)易財經(jīng)：一方面是不需要，需要的人也買不起。

甘犁：對，所以就這么一個簡單的道理就是被進(jìn)城和主動進(jìn)城的一個非常大的差距我認(rèn)為導(dǎo)致了中國大量的住房建設(shè)的浪費，房地產(chǎn)開發(fā)超前了，大大地超前了，他以為進(jìn)來的兩千萬人或者一千萬人，每年進(jìn)城的一千萬人都需要房子，這當(dāng)中有一半以上是不需要的，所以才出現(xiàn)了我們一方面大量的空置。

網(wǎng)易財經(jīng)：過高的空置率是你并不看好未來樓價走勢的？

甘犁：對，一個非常重要的原因，因為這么多房子空在那兒，而且還有一個重要的就是我們的研究成果是這樣，比如說因為目前的房價很明顯，它主要是靠預(yù)期在驅(qū)動，就是購房的家庭當(dāng)中超過一半已經(jīng)有一套房子了，多套房的比例，大家要投資了，主要是投資了，因為預(yù)期驅(qū)動的話這個時候他就比較脆弱，因為我既然為了投資，這個投資品不是鋼需不是我自己居住的房子如果風(fēng)吹草動的話我要賣掉的可能性比較大。我們做了一個壓力測試，我們發(fā)現(xiàn)空置房和非空房這兩個差別比較大，非空置的房自己住的房子時間稍微長一點，購買的久一點，然后漲價可能漲的多一點，所以問題不大，就是他這種壓力不大。但是空置房如果跌10%，整個價格總體跌10%，有20%的空置房，它有可能是虧本了，這時候他的壓力就來了，如果壓力來了大家想出售，你也想售，我也想售，這個房價就垮掉了。

網(wǎng)易財經(jīng)：對，它這個影響可能不會是在自住房上，可能會是在空置房。

甘犁：對，這就是為什么空置房研究和細(xì)節(jié)。

網(wǎng)易財經(jīng)：因為它本來就是個投資品。

甘犁：所以我們這些東西做完以后你沒有辦法對房地產(chǎn)市場樂觀，就沒有道理樂觀。

取消限購也托不住下跌的房價

網(wǎng)易財經(jīng)：樓市真的是出現(xiàn)了問題，你覺得政府會放任樓市下滑嗎？

甘犁：現(xiàn)在出現(xiàn)的各地普遍的限購開始取消了，這就是政府在試圖救市，因為看到了樓市的一個可能潛在的風(fēng)險，或者已經(jīng)有風(fēng)險了，有的地方嚴(yán)重一點，有的地方?jīng)]有那么嚴(yán)重，對限購的作用可能也有些爭議，取消限購會不會產(chǎn)生這么一個效果？我覺得限購當(dāng)時沒有把價格限制住，我們也知道嘩沖上去不管你怎么限，史上最嚴(yán)限購政策也沒用，所以它沒有把房子壓下去，把房價上漲的勢頭壓進(jìn)去，我覺得也不太可能能夠把房價下跌的趨勢壓住，就是托住我覺得不太可能，因為房價現(xiàn)在目前的核心是預(yù)期，如果預(yù)期要漲，現(xiàn)有限制不住，賺錢的動機(jī)是多么地強(qiáng)烈，如果預(yù)期要跌，我怎么會買呢，你送我，你降價我也不買。別說取消限購了。所以而且有一個非常重要的觀點在中國大家認(rèn)為北京上海沒問題，從需求和供給的角度來看北京上海的話可能是不一樣的，因為北京比如說幾環(huán)以內(nèi)全國各地都想來買房子，都比較堅挺，但是要重視要注意一點就是說現(xiàn)在如果北京上海如果是鋼需驅(qū)動問題不大，如果仍然是預(yù)期在驅(qū)動，預(yù)期是有傳染的杭州的房價下跌，北京的老百姓不看，杭州一個地方?jīng)]事，如果再出三個杭州五個杭州，全國各地都在做，它怎么不可能受影響？它會的，每天報紙都是報，怎么會不看呢，一定會看的，一定會影響他的預(yù)期的。所以蠻復(fù)雜的。

網(wǎng)易財經(jīng)：我們看到樓市的一些數(shù)據(jù)顯示，投資需求是在下降，大家在投資的時候已經(jīng)開始謹(jǐn)慎。

甘犁：我們數(shù)據(jù)有點不一樣，我們今年2季度和一季度相比我們問了那些購房的家庭到底為什么購房？其中一個理由他告訴我，他是投資。我每次數(shù)據(jù)給出來的時候大家有點疑問怎么可能，實際上我覺得是非常有道理的，就跟股價一樣的，如果股價一跌了以后有一批人最樂觀的人會沖進(jìn)去買，就覺得機(jī)會來了，這個地方跌了，就抄底去了。然后我們問賣房的家庭到底為什么賣房？各種理由，其中有一個理由就是因為我估計房價會跌，我去賣房?？梢愿唿c賣出去，這個比例顯著上升，這個也是道理，所以說這個預(yù)期在分化，然后整體預(yù)期在下降。

網(wǎng)易財經(jīng)：可能預(yù)期出現(xiàn)了變化就是過去所有人都覺得房價會漲，現(xiàn)在開始有人覺得會跌。

甘犁：有人覺得會漲，因為跌了以后有人覺得會漲，而不是抄底的人是這樣，如果放假現(xiàn)在完全不動的話，這批人不一定會買，這種樂觀的人也不一定會買，他也在觀望，一旦跌了一陣子了，因為現(xiàn)在各地都在跌，跌的不多，而且可能不是整體性的大幅度下跌，比如有的樓盤說日光盤為什么一下子打折三十，降價30%，周圍的樓盤都沒降價的時候，這個時候好多人就去抄底，覺得我買了以后我可以在旁邊一下就能漲30%的價格，那種樓盤日光盤一天就賣完，這種情況也是會有的。其實我覺得樓市是非常脆弱的，大家的預(yù)期在分化。

網(wǎng)易財經(jīng)：接下來我們還想回到就是一個財富報告，我看見財富報告里面有提到10%的家庭是擁有63.9%的總資產(chǎn)，我想知道這10%的家庭的家庭構(gòu)成是怎樣的？

甘犁：有，我們具體的可能里面也許有些數(shù)據(jù)我記不住了，但是很核心的一點就是說主要是這里面的大部分是企業(yè)主。

網(wǎng)易財經(jīng)：民營企業(yè)還是？

甘犁：肯定是民營企業(yè)，國營企業(yè)是國家的錢，高管實際上比例是很少，掙很多錢的高管人數(shù)很少很少，在數(shù)據(jù)里面反應(yīng)不出來，官員也反映不出來。所以其實這部分家庭當(dāng)中主要是民營企業(yè)家。

網(wǎng)易財經(jīng)：還有一部分比如說是未統(tǒng)計到的官員，以及國企高管是未統(tǒng)計到的？

甘犁：我們是有的，這方面的信息我們不是特別地有把握，比較難統(tǒng)計，沒有把握。比如他是不是真正地把他的灰色收入告訴我們，因為我們只能通過訪談的形式來獲得這些信息。

網(wǎng)易財經(jīng)：如果是囊括到政府的這些官員或者是一些高管的這些灰色收入算進(jìn)去的話這個差距會不會更大？

甘犁：現(xiàn)在對灰色收入的估計當(dāng)然目前最權(quán)威的是王曉魯（音）他做的灰色收入統(tǒng)計，他的統(tǒng)計方法和我們的方法有很大的差別，所以很難他的統(tǒng)計直接為我所用，這個現(xiàn)在做不到，所以我也很難估計我覺得這個事情很難估計。

網(wǎng)易財經(jīng)：你認(rèn)為這個基尼系數(shù)，其實在上一期你到我們的節(jié)目來做過訪談之后我們當(dāng)時做的主題是叫基尼系數(shù)過高不是非常嚴(yán)重的事情，不是非常壞，之后我們就收到一些反饋，一些網(wǎng)友認(rèn)為如果這個基尼系數(shù)過高不是問題的話，那形成這個基尼系數(shù)過高背后的成因會不會是一個很嚴(yán)重的問題呢？

甘犁：我覺得成因也不是問題，但是它給了我們一個機(jī)會，就是說我們現(xiàn)在不能叫問題，就是說我們現(xiàn)在沒有做到的，我一直講的就是我們這個社會和其他社會的一個重大的差距還不是說我們市場經(jīng)濟(jì)不夠發(fā)達(dá)，或者我們市場經(jīng)濟(jì)被扭曲了。差距是在于就是我們對我們的窮人保護(hù)和支持不夠，保障不夠，我們現(xiàn)在就是所謂的叫二次分配轉(zhuǎn)移支付，我們現(xiàn)在沒有足夠的，沒有拿出足夠的資源從社會創(chuàng)造的財富當(dāng)中拿出足夠的資源去扶持支持幫助中國最貧困的家庭，這個是我們的問題。

推行“負(fù)稅率”激勵政策以減少貧窮

網(wǎng)易財經(jīng)：你認(rèn)為就是拉近貧富之間的差距是需要著力？

甘犁：二次分配。

網(wǎng)易財經(jīng)：如何保證政府將這部分錢如數(shù)地下放到下面呢？

甘犁：我們提出來而且我們目前也正在實踐的一個方法就是我們叫做負(fù)稅率，負(fù)稅率就是說你這批人現(xiàn)在的狀況比如低保，你掙了一塊錢以后，低保核實你掙了一塊錢，那我給你的補(bǔ)助就少一塊，因為它的目的是為了救濟(jì)，特別赤貧的家庭他去救你，你掙了一塊錢就給你補(bǔ)，這個時候從你的角度來說我掙一塊錢，我多掙你就少給，我總量不變，我憑什么掙錢，所以它的后果對你的勞動積極性是一個很大的影響，我們現(xiàn)在提出來不能這樣，應(yīng)該什么呢？比如你掙了一塊錢我不僅不拿走，我還給你比如三毛錢，兩毛錢五毛錢的補(bǔ)助，你積極性來了，你說我去掙一千塊掙更多的錢，政府給你補(bǔ)貼更多，這樣的話你為社會做了貢獻(xiàn)，政府也幫助了你，我們叫做負(fù)稅率概念

網(wǎng)易財經(jīng)：算是正向激勵。

甘犁：對，正向激勵，說的很對，我們正在做這個事情，所以我們現(xiàn)在有一個團(tuán)隊大家專門團(tuán)隊，因為這里面有很多細(xì)節(jié)搞不清楚，比如說如何核實你的收入，如何去做，到底是給你多少合適，真正能不能產(chǎn)生效果，這個是非常長期的工作。（倪惠）